Crédito imobiliário cresce 11,67% em doze meses, mas construção civil ainda não responde

O saldo da carteira de crédito imobiliário para pessoas físicas atingiu R$ 1,35 trilhão em abril de 2026, registrando crescimento de 11,67% na comparação com o mesmo mês do ano anterior. O ritmo de expansão permanece praticamente inalterado: a aceleração nos últimos seis meses foi de apenas 0,03 ponto percentual em relação à variação observada seis meses antes, que era de 11,64%. A estabilidade no crescimento da carteira indica que o mercado de financiamento habitacional mantém tração consistente, sem sinais de desaceleração abrupta nem de aceleração expressiva.

O saldo da carteira representa o estoque total de financiamentos imobiliários em curso, não a concessão de novos empréstimos. Ainda assim, serve como proxy confiável para o ritmo recente do mercado: quando o estoque cresce de forma sustentada, é porque o volume de novas operações supera as amortizações e quitações. A variação anual de 11,67% está acima da inflação acumulada no período, sinalizando expansão real do crédito habitacional. Parte desse crescimento vem de programas subsidiados como o Minha Casa Minha Vida, que ampliou faixas de renda atendidas em 2025, e parte vem do mercado de média e alta renda, financiado por recursos de poupança via Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras de Crédito do Agronegócio (LCA).

O crédito imobiliário funciona como indicador antecedente para a atividade da construção civil. A lógica é direta: o financiamento concedido às famílias costuma se converter em lançamentos imobiliários dentro de três a quatro meses, período em que construtoras ajustam oferta à demanda solvente. A atividade efetiva de construção, medida por indicadores como a Formação Bruta de Capital Fixo (FBCF), tende a acelerar em um horizonte de seis a nove meses após a expansão do crédito. Esse intervalo reflete o tempo necessário para aprovação de projetos, compra de terrenos, mobilização de canteiros e início das obras. Quando o crescimento da carteira ganha tração, a expectativa é que a FBCF da construção civil acompanhe dois a três trimestres depois.

Atualmente, porém, o cenário da atividade ainda não reflete esse movimento de expansão. O Indicador Mensal de FBCF para a construção civil, medido pelo IPEA, estava em 151,76 pontos em fevereiro de 2026, apresentando queda de 5,12% no acumulado de doze meses. Esse descompasso entre o estoque de crédito e a atividade atual sinaliza que o setor ainda opera em regime de maturação: o financiamento já foi concedido, mas os canteiros de obra não aqueceram na mesma proporção. Parte da explicação pode estar em atrasos regulatórios, como licenças ambientais e alvarás de construção, que esticam o intervalo entre a aprovação do crédito e o início efetivo das obras. Outra parte pode vir de construtoras que seguram lançamentos à espera de sinais mais claros sobre a trajetória da Selic, que afeta tanto o custo de captação das empresas quanto a capacidade de pagamento das famílias.

A leitura atual é classificada como neutra. A estabilidade no crescimento da carteira não oferece sinal claro de inflexão imediata para a construção civil, nem para cima nem para baixo. O crédito continua fluindo, mas a conversão em atividade real ainda depende de variáveis que estão fora do controle direto do sistema financeiro. Se o ritmo de 11,67% ao ano se mantiver nos próximos meses e as travas regulatórias cederem, a expectativa é que a FBCF da construção civil comece a responder no segundo semestre de 2026. Se houver choque de juros ou mudança abrupta nas regras de funding via LCI e LCA, a dinâmica de demanda pode se alterar e invalidar essa projeção.

Esta análise pressupõe a manutenção de variáveis fundamentais. O cenário se sustenta desde que não ocorram mudanças regulatórias relevantes em programas habitacionais, como revisão de faixas de renda ou corte de subsídios no Minha Casa Minha Vida. A estabilidade nas regras de captação via LCI e LCA também é pressuposto necessário: qualquer alteração na isenção tributária desses papéis encareceria o funding das instituições financeiras e reduziria a oferta de crédito. Por fim, a manutenção da Selic dentro da banda histórica recente é condição para que o financiamento habitacional continue acessível às famílias. Qualquer um desses fatores, se alterado, redefinirá a trajetória do setor nos próximos trimestres.